Sie sind unzufrieden mit Ihrer Hausverwaltung und denken über einen Wechsel nach?
Wir beraten und unterstützen Sie gerne. Lesen Sie hierzu unseren Leitfaden oder nehmen Sie mit uns direkt Kontakt auf.

1. Kontaktaufnahme mit Miteigentümer:innen

Wenn Sie selbst in der Wohnanlage wohnen, werden Sie in der Regel andere (im Haus lebende) Miteigentümer:innen kennen und sich gelegentlich über die Leistung der Hausverwaltung unterhalten. Sprechen Sie Ihre Bedenken bei anderen Miteigentümer:innen an um zu erfahren, ob Sie mit Ihrem Wunsch nach einem Verwaltungswechsel alleine da stehen.

Je mehr Miteigentümer:innen im Vorfeld für einen Verwaltungswechsel sind, desto einfacher wird die spätere Beschlussfassung sein. Eine Mehrheit an Initiatoren für einen Verwaltungswechsel lässt auch Unentschlossene oder Miteigentümer:innen, die nicht auf der Liegenschaft leben und generell weniger Interesse an den Abläufen auf der Liegenschaft haben, zeigen, dass offenbar Handlungsbedarf besteht und dieser von einer breiteren Basis unterstützt wird.

2. Überprüfung des bestehenden Verwaltervertrages

Die in der Regel unbefristeten Verwaltungsverträge sind durch ordentliche Kündigung zu beenden (zu den Kündigungsfristen und -terminen siehe unten unter Punkt 5).

Ist der Verwaltungsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, endet er grundsätzlich mit Zeitablauf. Eine frühzeitige Kündigung ist grundsätzlich dann nur möglich, wenn die Hausverwaltung ein grobes Verschulden trifft.

3. Einholen von Angeboten

Holen Sie sich unverbindlich Angebote anderer Hausverwaltungen ein und vergleichen Sie deren Leistungen mit Ihren Vorstellungen. Achten Sie darauf, dass die angefragte Hausverwaltung auch tatsächlich jene Probleme lösen kann, die bei Ihnen aktuell für Unzufriedenheit sorgen.

Manchmal verlangen Hausverwaltungen für die Angebotslegung einen Aufwandsersatz, sofern die Beauftragung unterbleibt; am besten Sie sprechen dies im Vorfeld an.

4. Beschlussfassung über den Wechsel

Die Entscheidung ein:e Hausverwalter:in zu kündigen, ist mittels Beschluss zu fassen. Stimmberechtigt sind alle zum Zeitpunkt der Abstimmung verbücherten Wohnungseigentümer:innen oder gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002  angemerkte Miteigentümer:innen der Liegenschaft. Eigentümerpartnerschaften haben eine Stimme. Sie benötigen die einfache Mehrheit, berechnet nach Miteigentumsanteilen.

4.1 Inhalt der Beschlussfassung

Die Beschlussfassung über den Verwaltungswechsel besteht aus zwei Beschlüssen, nämlich

  • der Abberufung der bisherigen (aktuellen) Hausverwaltung, und
  • der Bestellung der neuen Hausverwaltung.

Die Beschlüsse können zeitlich getrennt voneinander oder im Rahmen derselben Beschlussfassung gefasst werden, was aufgrund der Vereinfachung des Ablaufs zu bevorzugen ist.

4.2 Art der Beschlussfassung

Die Beschlussfassung selbst kann auf zwei Wegen erfolgen:

4.2.1 Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Vor Beschlussfassung ist es notwendig, dass jede:r Wohnungseigentümer:in Kenntnis vom Inhalt der geplanten Abstimmung erhalten hat (§ 25 Abs 2 WEG), wobei die Einberufung und die Beschlussthemen jede:r Wohnungseigentümer:in ausreichend im Vorhinein (zumindest zwei Wochen vor dem Versammlungstermin) schriftlich durch Anschlag im Haus und brieflich (an die Wohnungsadresse oder eine andere von den Wohnungseigentümer:innen bekannt gegebene Adresse) zur Kenntnis zu bringen sind. In der Tagesordnung muss der Beschlussgegenstand nochmals angeführt werden.

4.2.2 Beschlussfassung im Umlaufverfahren

Man unterscheidet zwischen Unterschriftenlisten, die im „Haus herumgehen“ und einem den Wohnungseigentümer:innen zur Verfügung gestellten Abstimmungsbogen, der binnen einer bestimmten Frist an den „Initiator“ retourniert werden soll. In der Regel werden von den Initiatoren in einem Begleitschreiben die Gründe für einen Verwaltungswechsel angeführt, mögliche Alternativen vorgestellt und sogleich ein entsprechendes Beschlussformular übersandt.

4.3 Ergebnis der Beschlussfassung

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer und jeder Wohnungseigentümerin sowohl durch Anschlag im Haus, als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Es muss der Hinweis enthalten sein, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist des Beschlusses (gemäß § 24 Abs 6 WEG) dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; der Tag des Anschlages und das Ende der Frist ist bekannt zu geben. Sollte innerhalb der offenen Frist keine Anfechtung bei Gericht erfolgen, wird der Beschluss rechtswirksam.

5. Fristen

Ist der Verwaltungsvertrag mit der bestehenden Hausverwaltung auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sind keine besonderen Kündigungsmodalitäten vereinbart, so muss der Verwaltungsvertrag bis zum 30.9. des laufenden Verwaltungsjahres gekündigt werden, damit am 1.1. des Folgejahres die neu bestellte Verwaltung ihre Arbeit aufnehmen kann. Das Kündigungsschreiben sollte eingeschrieben an die bestehende Hausverwaltung gesendet werde, damit es keine Nachweisprobleme gibt. In der Regel erfolgt dies durch die Initiatoren unter Bekanntgabe des genauen Abstimmungsergebnisses.

6. Besonderheiten zum Stimmrecht

§ 24 Abs 3 WEG schützt Wohnungseigentümer:innen, wenn Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit einem Wohnungseigentümer oder einer Wohnungseigentümerin oder einer dieser familiär oder wirtschaftlich nahestehender Person. In diesem Fall kommt dem betroffenen Miteigentümer bzw der betroffenen Miteigentümerin kein Stimmrecht zu. Dies hat insbesondere in jenen Fällen Bedeutung, in denen ein:e Mehrheitseigentümer:in „seine“ bzw „ihre“ Verwaltung einsetzen möchte bzw. diese bereits eingesetzt ist. Bei der Abwahl oder Neuwahl kommt dem Mehrheitseigentümer bzw der Mehrheitseigentümerin kein Stimmrecht zu. Die betroffenen Anteile werden nicht berücksichtigt und reichen wiederum (nur) die Hälfte der Anteile der stimmberechtigten Miteigentümer:innen aus.Das familiäre und wirtschaftliche Naheverhältnis wird sehr weit verstanden. Generell gilt: „Ob eine Interessenkollision schwer genug wiegt, um den Ausschluss vom Stimmrecht zu rechtfertigen hängt einerseits von der Intensität des Naheverhältnisses und andererseits von den Folgewirkungen des beabsichtigten Beschlusses bzw. dem Gefahrenpotential für die Eigentümergemeinschaft ab; je größer das Gefahrenpotential ist, desto geringere Anforderungen werden an die Intensität des Naheverhältnisses gestellt.“

7. Unsere Unterstützung

Wir beraten Sie gerne bei Ihrem Vorhaben, die Hausverwaltung zu wechseln, kostenlos und unverbindlich.

Unser Angebot:

  • Vorstellung unserer Leistungen (insbesondere der App und unserem Verständnis von digitaler Zusammenarbeit) in einem persönlichen Gespräch
  • Evaluierung der letzten Betriebskosten-Abrechnung und Aufzeigen von möglichen Einsparungspotentialen
  • Legung eines kostenlosen und unverbindlichen Hausverwaltungs-Angebots unter Beilage eines vollständigen Leistungsverzeichnisses
  • Vorbereitung und Versand der Umlaufbeschlüsse samt Begleitschreiben
  • Auswertung der Beschlussformulare
  • Bekanntgabe und Aushang des Beschlussergebnisses an sämtliche Wohnungseigentümer:innen
  • Kündigung der bestehenden Hausverwaltung